- La loi ZAN vise le zéro artificialisation nette des sols en 2050, avec une réduction de moitié de la consommation d'espaces d'ici 2031.
- Moins d'étalement urbain = la valeur se déplace vers le foncier déjà bâti.
- La division parcellaire et la densification douce (BIMBY) deviennent le premier gisement d'actes du géomètre.
- Les cabinets qui repèrent tôt les parcelles divisibles prennent une longueur d'avance.
La loi ZAN — pour « zéro artificialisation nette » — est la transformation de fond du foncier français de la décennie. Pour un géomètre-expert, elle ne relève pas de l'actualité réglementaire lointaine : elle redéfinit, concrètement, la nature des actes qui vont le faire vivre demain.
Qu'est-ce que la loi ZAN ?
Issue de la loi Climat et résilience de 2021 et renforcée par la loi du 20 juillet 2023, la trajectoire ZAN fixe deux jalons : réduire de moitié la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers sur 2021-2031 (soit environ 125 000 hectares sur la décennie, contre près de 250 000 auparavant), puis atteindre le zéro artificialisation nette en 2050. Ces objectifs s'imposent aux documents de planification — schémas régionaux (SRADDET), schémas de cohérence territoriale (SCoT) et plans locaux d'urbanisme (PLU).
Ce que le ZAN change concrètement
Le principe est simple : on ne peut plus étaler la ville comme avant. Chaque nouveau terrain ouvert à l'urbanisation doit, à terme, être compensé par la renaturation d'un espace déjà artificialisé. Conséquence directe : les extensions en périphérie se raréfient, et l'optimisation du foncier déjà bâti devient la norme.
Cette bascule est déjà lisible dans les prix : le terrain à bâtir moyen atteint 95 000 € en 2024, avec des surfaces qui se réduisent (-2,6 %). Quand le foncier constructible se raréfie et se renchérit, la réponse est mécanique : on divise et on densifie plutôt que d'étaler.
Pourquoi la division parcellaire devient centrale
La densification douce — construire sur une partie d'un terrain déjà bâti, souvent appelée BIMBY (« Build In My Back Yard ») — était une tendance émergente depuis une décennie. Le ZAN en fait un pilier de la production de logements. Pour le géomètre, chaque parcelle pavillonnaire de grande taille devient une opportunité potentielle de division.
Le ZAN ne réduit pas le travail du géomètre : il le déplace du terrain nu vers la parcelle à optimiser.
Les actes du géomètre qui montent
- La division parcellaire : le cœur de la densification, en forte croissance structurelle.
- Le bornage : indispensable avant toute division ou vente, soutenu par une rotation foncière élevée (environ 2,5 millions de mutations par an au niveau national).
- Les études de faisabilité de densification : en amont, pour dire au propriétaire ce que son terrain permet.
- Le piquetage et le récolement : en aval des opérations d'optimisation.
Comment se positionner sur cette tendance
La difficulté n'est pas de comprendre la tendance — elle est de la transformer en clients. Les signaux existent dans les données publiques : les évolutions de PLU (via le Géoportail de l'urbanisme, qui centralisait déjà plus de 13 000 documents d'urbanisme en 2023) annoncent où la densification est encouragée ; les ventes de grandes parcelles (via DVF) désignent les propriétaires à contacter. Un cabinet qui surveille ces deux flux repère les opportunités de division avant qu'elles ne deviennent visibles.
Un calendrier qui joue en faveur du géomètre
La contrainte ZAN ne s'appliquera pas d'un coup en 2050 : elle se durcit progressivement, avec un premier palier majeur en 2031. Chaque révision de document d'urbanisme intègre désormais cette trajectoire, ce qui multiplie les modifications de zonage, les identifications de « dents creuses » (parcelles non bâties au sein du tissu urbain) et les études de densification. Autant de moments où le géomètre-expert est sollicité, en amont comme en aval. Le cabinet qui se positionne dès maintenant sur la division parcellaire prend une avance qui se renforcera d'année en année, à mesure que la pression réglementaire s'intensifie.
Concrètement, trois profils de propriétaires deviennent des prospects naturels : ceux qui possèdent une grande parcelle pavillonnaire, ceux qui viennent d'acquérir un terrain divisible, et les collectivités ou aménageurs confrontés à l'obligation de densifier plutôt que d'étendre. Les identifier tôt, c'est transformer une contrainte réglementaire nationale en pipeline commercial local.
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Qu'est-ce que la loi ZAN ?
Le « zéro artificialisation nette » : réduire de moitié la consommation d'espaces sur 2021-2031, puis atteindre zéro artificialisation nette en 2050. Ces objectifs s'imposent aux SRADDET, SCoT et PLU.
Pourquoi le ZAN favorise-t-il la division parcellaire ?
En limitant l'étalement, il déplace la valeur vers le foncier déjà bâti. Diviser une parcelle pour y construire devient la principale façon de créer du logement — un acte au cœur du métier de géomètre.
Quels actes de géomètre le ZAN fait-il croître ?
La division parcellaire, le bornage, les études de faisabilité de densification, ainsi que le piquetage et le récolement liés aux opérations d'optimisation.
- Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience) ; loi n°2023-630 du 20 juillet 2023 (ZAN).
- Cerema — « Les objectifs zéro artificialisation nette (ZAN) » ; Haut-commissariat à la stratégie et au plan.
- SDES — Enquête sur le prix des terrains à bâtir (EPTB) 2024.
- Géoportail de l'urbanisme — geoportail-urbanisme.gouv.fr.